D’une part, leur appartement vacant a été rendu insalubre par des parties communes gravement endommagées et l’installation sanitaire non conforme de l’appartement au-dessus. Malgré des injonctions de la Ville de Paris, malgré la demande de faire effectuer des travaux, le Syndicat a refusé de lancer une expertise judiciaire pour déterminer les causes des dommages et y remédier par des travaux adéquats. Une inaction, notamment qui a induit plus de 145 000 € de manque-à-gagner en termes de loyers non perçus par M. B.
Et d’autre part, pour corser le tout, après avoir quasiment ruiné M. B., le Syndicat les a assignés en réclamant un prétendu arriéré d’appels de charges. En reprenant toutes les écritures comptables du Syndicat et le relevé de leurs paiements, M. B. ont estimé leur compte créditeur et ont proposé à plusieurs reprises un règlement amiable au Syndicat via son syndic Foncia Paris. En vain.
« Vrais-faux forfaits tout compris » associé à une «
myriade de facturations supplémentaires », clauses abusives dans les contrats de syndics et manque de transparence dans ses comptes, hausse de leurs tarifs en raison de prestations supplémentaires qui auraient du être incluses dans les forfaits du syndic, compte unique « imposé » au détriment du compte séparé affligé d’un surcoût, tarifs exorbitants des prestations exceptionnelles…
Ces
pratiques préjudiciables de syndics sont fustigées régulièrement, notamment par la Commission des Clauses Abusives ou la DGCCRF (Direction générale de la répression des fraudes), et en 2013 par l'
UFC-Que Choisir et l'
ARC (Association de responsables de copropriété) dans leur Observatoire des syndics. Celui-ci a alors publié une étude sur cinq principaux syndics - Citya, Foncia, Immo de France, Nexity et Urbania - qui représentent 40 à 60% du marché. L’
arrêté Novelli de 2010 n’a à l’évidence pas produit les effets escomptés.
Au printemps 2017, l'UFC-Que choisir et l'ARC a publié
une nouvelle étude sur les contrats de syndics. "Après son entrée en vigueur, en juillet 2015, le décret sur le contrat-type de syndic de copropriété et les prestations particulières méritait une attention particulière.
Après avoir contribué à l’élaboration de ce contrat-type jugé équilibré, l’ARC et l’UFC-Que Choisir
ont analysé les contrats des principaux syndics représentant 70 % de la profession (Citya, Foncia, Immo de France, Loiselet et Daigremont, Nexity). Ce décret en application de la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové) définit un forfait de base comprenant des prestations de gestion courante et une liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à des honoraires supplémentaires.
Les deux associations ont déploréune hausse des tarifs des missions prévues dans le forfait, voire une baisse de niveau de celles-ci pour un prix resté stable, et surtout une envolée des coûts des prestations hors forfait. Un bilan décevant aux yeux de l’ARC et de l’UFC, qui estiment que le contrat-type n’a pas jugulé les pratiques abusives des syndics".
Le 24 mai 2017, l'UFC-Que choisir et l'ARC ont saisi la DGCCRF pour une "intensification des contrôles et sanctions des pratiques illégales".
La pratique des « vacations contentieux » s’avère une opération gagnante pour un syndic, et ce, quelle que soit la décision des juges.
Si des juges considèrent que ces « vacations » doivent être supportées par le Syndicat, le syndic gardera les intérêts bancaires, qu’il a vraisemblablement perçus pendant des années en cas de compte bancaire commun ouvert au nom du syndic. Par prudence, le syndic sollicite l’autorisation du Syndicat ou/et du conseil syndical avant d’assigner.
Si des juges condamnent les copropriétaires à payer ces « vacations contentieux », ils entérinent un fait accompli qui a déjà rapporté au syndic des intérêts courant sur plusieurs années. Et quel copropriétaire va se pourvoir en cassation – coût moyen de 3 500 € - pour un montant de
1 786,20 € ?
Ces « vacations » de
1 786,20 € - soit la moitié des honoraires annuels de Foncia Paris -, et les intérêts sur ces « vacations », augmentent donc les revenus du syndic.
Dette grossie ou inexistante
M. B. estiment le solde de leur compte de copropriétaires créditeur de 32,30 € en janvier 2017.
Au vu de leur comptabilité si erronée, le Syndicat et Foncia Paris devraient normalement mettre un terme à la procédure judiciaire pendante devant la Cour d’appel et lever l’hypothèque sur l’appartement de M. B.
Eh ben, non. Le 24 janvier 2017, Jean-Patrick Jauneau a écrit à M. B. : «
Nous prenons note de votre demande de levée d’hypothèque qui pourra être mise en œuvre en fonction du résultat à venir de la procédure en cours ».
Jean-Patrick Jauneau ne respectera donc pas sa promesse d’une deuxième réunion pour faire le bilan dans ce dossier. Pourquoi ? Sait-il que la simple présentation d'un extrait, même erroné, du Grand Livre ou d'un décompte faussé d'un huissier de justice, permet de berner des magistrats et d'obtenir systématiquement la condamnation des copropriétaires ? Aurait-il découvert que M. B. avait raison ? Connait-il le traitement discriminatoire et les arrêts iniques infligés à des copropriétaires français juifs, telle
Eva Tanger, par des magistrats spécialisés dans ces dossiers ? Ce qui permettrait au Syndicat de percevoir des milliers d'euros au titre de la « prétendue dette », de prétendus « dommages et intérêts », de l'article 700 du Code de procédure civile, etc.
A l’issue de cette réunion, Foncia Paris avait allégué un prétendu « solde débiteur de 2 296,56 € ». Sur ce montant, 1 956,03 € correspondent à des montants litigieux, irréguliers au détriment de M. B.
La procédure va donc se poursuivre pour obtenir le paiement du faux « solde débiteur de 2 296,56 € » dont le Syndicat et Foncia Paris n’ont pas indiqué à quoi il correspond, plus de 4 000 € au titre de dommages et intérêts et de l'article 700 du Code de procédure civile, entériner judiciairement une pratique contestée, mais enrichissante de Foncia Paris, et surtout s'acharner sur M. B. en l'enferrant dans des saisies bancaires et des procédures judiciaires le stigmatisant, le diffamant, le ruinant.
Nul ne sait la destination finale des 292,57 € versés par M. B. au titre des intérêts ordonnés par le jugement de 2012. Où iront les sommes - au minimum 8 000 € en intégrant les dépens, etc. - que la Cour d'appel risque d'ordonner M. B., Français juifs, de verser au Syndicat ? Car cette Cour a condamné de manière inique, à plusieurs reprises, d'autres Juifs, telle
Eva Tanger - 20 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ! -, au mépris du droit et des faits.
Les honoraires annuels du syndic Foncia Paris s'élèvent à environ 3 500 €. Ce faux « solde débiteur de 2 296,56 € » représente plus des deux tiers de sa rémunération annuelle. Mazette !
En juillet 2014, le Syndicat a réclamé à M. B devant le Tribunal « 3.784,76 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté du 16/10/2012 au 16/05/2014 ». D’une part, le solde débiteur de M. B. s’élevait à 2 109,49 € : 1 323,59 € d’arriérés de charges – appels du premier semestre de 2014 - et 785,90 € de « frais » litigieux. Et d’autre part, cet amalgame a pour effet de grossir le montant de la prétendue « dette » de M. B. Avant cette assignation, M. B. versait, chaque mois, au Syndicat 400 € à 800 €. Pourquoi le Syndicat et Foncia Paris n’ont-ils pas patienté quelques mois avant d’assigner M. B., le temps pour M. B. de rendre son solde créditeur ?
Pour « récupérer » "1 323,59 € d’arriérés de charges au 16 mai 2014", le Syndicat a réclamé au Tribunal 3 784,76 € au titre de cet arriéré de charges ?!
Le Syndicat a aussi dépensé 8 885 € en honoraires d'avocats : 6 227,92 € Me Albert Goldberg, puis Me Carine Smadja devant le Tribunal d’instance, et 2 571 € devant la Cour début 2017 ! Et ce n'est pas fini... Car il faut ajouter les honoraires de Me Smadja et de la SCP Grappotte Benetreau, avocats près de la Cour d'appel, pour la plaidoirie et autres actes. N’est-ce pas un peu disproportionné ? A titre de comparaison, le budget prévisionnel du Syndicat pour 2017-2018 s’élève à 48 600 €.
Quel est l'intérêt du Syndicat, qui n'a relevé aucune erreur dans les tableaux comptables de M. B., à poursuivre cette procédure portant sur le montant litigieux de 2 025,68 € en mai 2017 et constitué essentiellement des honoraires "vacations contentieux" du syndic Foncia Paris (
1 786,20 €) ? Pourquoi le conseil syndical et l'Assemblée générale des copropriétaires n'ont-ils pas fait empêcher ou arrêter cette procédure judiciaire si coûteuse (un sixième de budget annuel du Syndicat) ? Est-ce un hasard si le Syndicat et Foncia Paris, son syndic, ont choisi contre des copropriétaires juifs français des avocats français aux patronymes juifs ?
Par ailleurs, le Syndicat a payé des honoraires d’avocat (222,46 €) pour le 4e trimestre 2013 dans « l’affaire M. B. » Et ce, alors que M. B. payaient régulièrement ses appels de charges et qu’il n’y avait alors aucune « affaire M. B. », aucune procédure judiciaire. Pourquoi le Syndicat et Foncia Paris ont-ils alors consulté un avocat ? Pour préparer la procédure judiciaire de 2014 ? Pourquoi ?
A l’évidence, ni le Syndicat ni Foncia Paris n’ont été motivés par la volonté de récupérer un arriéré d’appels de charges.
Leur hâte à assigner M. B. en violation du contrat de Foncia Paris, leur consultation d'avocat alors que M. B. achevaient de rembourser leur dette, leurs documents erronés, leurs saisies bancaires injustifiées et en réclamant des montants sciemment erronés et majorés, leur acharnement à poursuivre la procédure malgré les preuves de nombreuses fautes comptables et malgré un solde créditeur, leur refus de lever l'hypothèque effectuée par le Syndicat sur l'appartement délabré de M. B...
Tout ceci révèle l’espoir d’un enrichissement en toute impunité par l’instrumentalisation judiciaire : cercle ruineux pluri-annuel, voire pluri-décennal, des procédures judiciaires réitérées contre des Juifs traumatisés, avec leur cortège additionnel de saisies bancaires stressantes pour des montants injustifiés et majorés indûment, de procès en contestation des jugements ou saisies s'ils ont encore un peu d'argent... Des vies bousillées.
L’objectif ? Ruiner M. B. pour les spolier de leur appartement, vendre ce bien avec une superbe vue au copropriétaire influent dans l'immeuble qui n'a jamais caché sa volonté de l'acquérir à vil prix.
Et qui sera chargé de la vente, voire ensuite aussi de la mise en location du bien immobilier ?
Une stratégie létale. Le précédent propriétaire juif de cet appartement est mort prématurément. L'un des membres de l'indivision M. B., juifs eux aussi, souffre d'une grave maladie accentuée par le stress induit par cette stratégie.
En 2012, une copropriété adhérente de l'ARC (Association des responsables de copropriété) et située dans le sud de la France a fait procéder à un contrôle des comptes du Syndicat tenus par le cabinet Foncia-Azur (révoqué depuis lors). Elle a recouru "à un contrôleur totalement « indépendant » (une société professionnelle commerciale)".
Conclusions de ce "contrôle comptable calamiteux et symptomatique" : "Le grand livre occultant le détail des écritures du journal de banque (réduit à une seule ligne de solde sur l'année), il n'est pas possible de vérifier la pertinence des opérations enregistrées". Les comptes présentés ne reflètent,pas "la situation réelle de la copropriété. Le syndic n'a pas rempli ses obligations légales de tenue d'une comptabilité conforme à la réglementation. Enfin, l'état général de la comptabilité, l'absence de pièces essentielles - factures et pièces comptables - et le détournement des procédures nourrissent une légitime suspicion quant à la sincérité de ces comptes".
Pourquoi le Syndicat et le conseil syndical de l'immeuble où se trouve l'appartement de M. B. acceptent-ils les fautes comptables de Foncia Paris ?
Des intérêts de l'immeuble négligés
Nous avons vu que le Syndicat, son conseil syndical et son syndic Foncia Paris étaient si peu soucieux de l'intérêt général de l'immeuble qu'ils avaient laissé, décennies après décennies, des parties communes de l'immeuble se déliter gravement, et abîmer l'appartement de M. B., le rendant insalubre, inhabitable.
Voici quelques années, M. B. avait insisté auprès du Syndicat sur la nécessité de régulariser la relation de travail de la gardienne de l'immeuble, et avait demandé la communication du contrat de travail de cette gardienne quand il sera rédigé conformément au droit. Refus du Syndicat, du conseil syndical et de Foncia Paris. Pourquoi ?
Le 9 février 2017, Foncia Paris a réclamé à tous les copropriétaires de cet immeuble un appel exceptionnel pour le départ à la retraite de la gardienne. Son montant ? 19 500 € !? Foncia Paris a aussi informé sur la tenue d'une future Assemblée générale spéciale des copropriétaires sur cette retraite. L'occasion pour Foncia Paris d'engranger un supplément d'honoraires.
Si le Syndicat, son conseil syndical et Foncia Paris avaient transmis le contrat de travail de la gardienne à M. B. et mieux géré l'immeuble, il est vraisemblable que ce double imprévu, doublement coûteux, aurait été évité.
Alors, une obsession préjudiciable du Syndicat, du conseil syndical et de Foncia Paris au détriment de copropriétaires français juifs et des intérêts de l'immeuble ?
Pourquoi l'ordre du jour de cette AG spéciale ne prévoit-il aucune résolution informant les copropriétaires du solde positif du compte de M. B. et leur proposant de voter sur l'arrêt de cette procédure inutile encombrant les prétoires ? Refus du Syndicat, du conseil syndical composé de MM. Arnoult, Coële et François Schleret, ou/et de Foncia Paris ?
Groupe Foncia
Jean-Patrick Jauneau n'a présenté aucune excuse pour
sa déclaration lors de la dernière AG à propos d’un article sur Alliancefr évoquant cette affaire - «
A titre personnel, pour une communauté qui a souffert de la dénonciation, dénoncer à son tour, c’est peut-être un peu… déplacé ». Un
parallèle infondé. Une essentialisation écœurante. Un dévoiement choquant de la persécution des Juifs avant la Shoah.
Informé, le Groupe Foncia présidé par
François Davy, n'a pas réagi.
En outre, Jean-Patrick Jauneau persiste à réclamer, dans mes écrits, « l’anonymat des collaborateurs » de Foncia Paris.
Et ce, alors que je lui ai déjà rappelé le droit à l'information, le principe de la liberté d’expression, de la presse. Alors que je lui ai donné de
nombreux exemples de journaux diffusant, dans leurs versions imprimées et électroniques, les noms et visages de salariés, cadres ou non cadres. Nul n’est au-dessus de la loi. Chacun doit assumer la responsabilité de ses actes. Mais pas chez Foncia ?
Soulignons qu’aucun des salariés de Foncia Paris cités n’a demandé depuis l’été 2015 le retrait de son nom de mes articles. Aucun n’a souhaité répondre aux questions d’Alliancefr.com ni à mes questions.
M. B. stigmatisés en « mauvais payeur » en AG, c’est normal. Mais décrire les maillons d’un
modus operandi ruinant et spoliant les Juifs ? Interdit ! Censuré !
Foncia n'aime guère la transparence. En 2014, la «
CNIL (Commission nationale de l’informatique et des libertés)
a infligé un avertissement public au groupe Foncia : lors d’un contrôle en 2010, elle avait découvert que Foncia
avait indiqué dans ses fichiers notamment la religion juive de clients ». Pourquoi quatre ans pour révéler cet avertissement ? Foncia avait demandé au Conseil d’Etat que cette sanction ne soit pas rendue publique. Une demande rejetée
in fine par le Conseil d’Etat.
Déjà des Juifs...
Le 14 juillet 2016, au volant de son poids lourd sur la Promenade des Anglais (Nice), Mohamed Lahouaiej-Bouhlel a tué 86 personnes et blessé 458 autres.
A la mémoire des victimes, un couple de Niçois a planté un drapeau français dans son jardin.
Par lettre du 9 septembre 2016, Stéphanie Cabanet, principale de copropriété chez Foncia Ligurie,
a demandé à ce couple de l'enlever.
Refus du couple.
Cette lettre de Foncia Ligurie
a circulé dans les réseaux sociaux, et a suscité l'indignation notamment de politiciens. Certains Internautes ont demandé des sanctions à l'égard de Stéphanie Cabanet. Des journaux ont publié ce courrier sans occulter le nom de son auteur.
Sur ses comptes
Twitter et Facebook, Foncia a posté ce communiqué : «
Foncia groupe condamne l’action faite en local qui ne reflète en rien la politique du groupe. Francois Davy, président du groupe, va personnellement appeler le copropriétaire afin de lui présenter ses excuses au nom du groupe ».
Par contre, alertés à deux reprises sur le comportement de Foncia Paris, le groupe Foncia et son président François Davy demeurent silencieux. Pourquoi ?
Alors, pas d’antisémitisme dans cette affaire ?
Pourquoi Foncia Paris peut-il exercer son activité en ayant une comptabilité si erronée ? Qu'en pense la Chambre de commerce et d'industrie de Paris qui délivre les cartes professionnelles aux syndics ?
Que pense l'Ordre des avocats de Paris de ceux parmi ses membres qui versent aux débats des pièces sciemment erronées pour tromper les magistrats ? Ces avocats ont-ils commis une escroquerie au jugement, délit pénal ?
Anne Bartnicki, magistrate ayant statué au Tribunal en 2015 dans ce litige, a-t-elle saisi le parquet pour faux et usage de faux, ou discrimination religieuse ? Dans la négative, pourquoi ?
Pourquoi le Procureur n'ouvre-t-il pas une enquête préliminaire pour abus de confiance, recels, discriminations sur Foncia Paris et les salariés impliqués dans cette affaire, et ce Syndicat ?
J'ai interrogé le Groupe Foncia, l'Ordre des avocats de Paris, la Chambre de commerce et d'industrie de Paris,
Me Jean-Benoît Michelet, et la présidence de ce Tribunal. Je publierai leurs réponses dès réception.
